Under de senaste 5 åren har miljöcertifiering för byggnader i Sverige tagit fart ordentligt. Det inhemska verktyget Miljöbyggnad är klart populärast, men LEED och en svensk BREEAM-version används också mycket. I vissa delar av västvärlden har miljöcertifiering för byggnader varit en företeelse i minst 15 år och erfarenheterna i form av olika mervärden av certifiering har studerats i ett antal forskningsstudier. Forskningen hittills har framför allt utgått ifrån att noggrann värdering av miljöcertifiering och hållbarhetsaspekter generellt är viktig för att rapportera tillgångars värde. Mindre uppmärksamhet har ägnats åt hur miljöcertifieringen kan påverka fastighetsägarföretag från ett bredare värdeskapande perspektiv.
Det finns i dagsläget tillräckligt många svenska miljöcertifierade byggnader för att kunna undersöka hur mervärde hos svenska fastighetsägare skapas genom miljöcertifiering. Arbetets syfte är därför att visa om och i så fall hur svenska fastighetsägare upplever mervärde från miljöcertifiering utifrån ett brett verksamhetsperspektiv. Arbetet avser också att samla praktiska erfarenheter om mervärde från miljöcertifiering.
Studien bygger på en nätbaserad enkät och intervjuer. Enkäten har använts för att samla information om möjliga mervärden, vilka definierats i förväg av forskargruppen med bas i den befintliga litteraturen. Målgruppen för enkäten var representanter för fastighetsägare med direkt erfarenhet av en svensk miljöcertifierad lokalbyggnad.. Enkäten skickades till representanter för 65 byggnader, och kompletta svar kom in från 31. Semi-strukturerade intervjuer har använts för att få levande exempel på specifika upplevda mervärden samt att ställa följdfrågor kring vilka förutsättningarna eller omständigheterna är/var för att dessa nyttor faktiskt skulle uppkomma alternativt varför de inte uppkommer. 15 personer intervjuades, där varje person hade direkt erfarenhet av en svensk miljöcertifierad lokalbyggnad.
Intervjuer bekräftar enkätresultat att det klaraste mervärdet utifrån driftkostnads och -intäktsperspektivet är minskade energikostnader. Resultat från enkätundersökningen gällande hyresnivå och försäljningspris stämmer överens med tidigare utländska statistiska studier. Dessa mervärden förväntas öka i framtiden enligt enkätsvaren. Samtidigt visar intervjuer att de mervärdena samt vakansgraden, en annan faktor som styr driftinkomsterna, inte upplevs i klara ekonomiska termer. Snarare talar man om att miljöcertifieringen medför ett mervärde genom att den etablerar byggnaden i en nischmarknad för hyresgäster såväl som för investerare. Denna nischmarknad håller på att utvecklas så att miljöcertifieringen i framtiden kommer att ses som ett hygienkrav snarare än en ”unique selling point” som det har varit för de undersökta tidiga exemplen.
Övriga viktiga mervärden enligt intervjuer med stöd av enkätresultat är att miljöcertifieringen underlättar kommunikationen av miljöfrågor i byggprojekt, företagsledning, fastighetsförvaltning och vid marknadsföring. Exempelvis kan man bättre kommunicera mål för miljöarbetet i byggprojekt som i sin tur enligt de intervjuade leder till bättre materialval, en högre kvalité hos byggnaden och bättre dokumentation över inbyggda material. Det senare leder dessutom till en lättare försäljningsprocess enligt en intervju. Studierna visar att miljöcertifieringen har lett till att miljöstyrning blivit en allt mer integrerad del i affärsstrategin vilket har understrukits av att ett flertal kommersiella företag numera har tagit beslut om miljöcertifiering på högst ledningsnivå. I fastighetsförvaltningen har man fått en bättre struktur på miljöarbetet med hjälp av miljöcertifieringen. Slutligen visar intervjuerna flera exempel där miljöcertifieringen har gett mycket positiv marknadsföring, exempelvis med en hög mediesynlighet, en ledande roll i internationella branschnätverk och ett gott rykte bland övriga i branschen.
Med grund i enkät- och intervjuresultaten kan de uppkomna mervärdena delas in i tre separata men kopplade kategorier som handlar om hur miljöcertifiering skapar mervärden: ”miljösatsningarnas mervärde” syftar till mervärden som uppkommer direkt från en specifik miljösatsning som miljöcertifieringen föreskriver. Ett exempel är lägre energikostnader från en effektiv energianvändning. ”Process mervärde” uppkommer genom miljöcertifieringens struktur och kriterier som underlättar miljö- och kvalitetsstyrningsprocesser för byggprojektledning, fastighetsförvaltning och företagsledning. För det tredje uppkommer ”certifieringsmervärde” genom själva märkningen i sig som grundar sig på certifieringverktygens trovärdighet och kännedomen om certifieringssystemet. Det tydligaste mervärdet här för fastighetsägare är att kunna bemöta krav om en byggnad med en specifik certifiering från önskvärda hyresgäster.
Utifrån det samlade intervjumaterialet kan man skönja tre typer av inriktningar när fastighetsägare tillämpar miljöcertifiering. ”Marknadsledare” som kännetecknas av att man framhållersjälva certifieringens mervärden starkt. Mervärde för denna typ uppkommer främst genom konkurrensfördelar av att attrahera önskvärda hyresgäster, vid försäljning och genom varumärkesbyggande. Detta yttrar sig i bibehållna (eller ökade) ränteintäkter, minskad vakansgrad och ökat transaktionsvärde. Enligt intervjustudien är det främst stora privata företag med kontorsfastigheter i storstäder som har denna inriktning. Denna grupp anses vara ledande i den mening att företagsledningarna har fattat beslut om att applicera miljöcertifiering på t.ex. all nybyggnation.
”Samhällsledare” är organisationer vars strategiska inriktning påverkas av eventuella politiska krav eller som ett utfall av att man är en offentligägd organisation som förväntas bidra till samhällets mål och intentioner i största allmänhet. Här framhåller man starkt mervärden i form av den förbättrade byggprocess som tillämpningen av certifieringsverktyget ger. Det viktigaste identifierade mervärdesexemplet för denna strategi handlar om en bättre målstyrning som slår igenom i relationer med konsulter m fl. i byggprojekt samt i att kommunicera och etablera miljöarbetet internt. Enligt intervjuerna leder dessa processförbättringar främst till en byggnad med högre kvalité och bättre kunskap i förvaltningen vad gäller inbyggda material. Typiskt för en sådan organisation är att de är offentligägda och inhyser offentlig verksamhet, exempelvis vård eller utbildning. Denna grupp anses vara ledande i den meningen att man har applicerat miljöcertifieringen mycket medvetet och ibland har man fattat beslut om det på högsta ledningsnivå.
Den sista strategiska inriktningen bedömer vi inte som lika pådrivande som de två förstnämnda. En grupp kallar vi för ”kompetensutvecklare” och bland de intervjuade organisationerna finns det exempel inom denna grupp som är mer marknadsinriktade och de som är mer samhällsinriktade. Dessa fastighetsägare har gemensamt att de inte (i vår tolkning av intervjusvaren) har så tydligt uttryckta syften vad gäller mervärden från miljöcertifieringen som de inriktningar vi bedömer som pådrivande. En fråga är om det är en avsiktlig strategi för dessa organisationer att låta övriga gå före, eller om vi har intervjuat dessa organisationer medan de bygger upp den interna kompetensen för att vara mera pådrivande vad gäller miljöcertifieringen i en nära framtid.
Det ska noteras här att samtliga strategiska indelningar som vi har sett har möjlighet att få ut mervärde från specifika miljösatsningar. Främst av dessa är minskade energikostnader genom energieffektivitet, men det finns också de som kopplas till t.ex. materialval och dagsljus. Beroende på strategisk inriktning kan olika miljöcertifieringar vara mer eller mindre lämpliga för att ut mesta mervärden till lägsta kostnad. ”Marknadsledarna” får i dagsläget störst mervärde från internationella verktyg jämfört med övriga identifierade inriktningar. Frågan är emellertid hur situationen är om några år. Flera intervjuade talar om att miljöcertifiering snart (eller i princip redan är) hygienkrav på kontorsmarknaden i storstadsområden. Detta kan leda till att fler fastighetsägare behöver lära sig och överväga att tillämpa även andra system än Miljöbyggnad ganska snart. Samtidigt finns en risk då tillämpningen av miljöcertifiering blir en viktig affärsstrategisk komponent att verktygen inte styr mot hög miljöprestanda utan mer mot högsta möjliga mervärde.
Analysen här har också visat att det finns goda grunder för att etablera kopplingar mellan mervärde som man får från miljöcertifiering och organisationers värdeskapande arbete som avses att ge finansiell nytta på sikt. Dessa kopplingar kommer att vidareutvecklas i det fortsatta projektarbetet. I fortsättningen görs också en enkät och intervjuer med hyresgäster för lokalfastigheter. Dessutom gör vi en fördjupning kring offentliga aktörer.