Change search
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • harvard1
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf
Hur har avvecklandet av skuggratings påverkat intresset för licensierade kreditratings bland svenska fastighetsbolag?: En studie kring trender inom den svenska fastighetsmarknaden
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2018 (Swedish)Independent thesis Advanced level (degree of Master (Two Years)), 20 credits / 30 HE creditsStudent thesisAlternative title
How has the regulation against Shadow ratings influenced the interest in licensed credit ratings assessments amongst Swedish real estate companies? (English)
Abstract [sv]

Den svenska fastighetsmarknaden har i många år uppvisat en god ekonomisk utveckling med tämligen liten påverkan från den globala finanskrisen (år 2007–2008). Marknaden har lyckats skapa bra förutsättningar för såväl nystartade som för äldre fastighetsbolag. Dessa har kunnat finansiera sig väl genom både kortfristiga banklån och via emissioner av kapitalmarknadsinstrument. Tack vare en stabil ekonomisk utveckling har många svenska fastighetsbolag utökat sitt fastighetsbestånd och fastigheternas marknadsvärde har haft en stadig positiv utveckling. Svenska fastighetsbolag har på grund av sin starka finansiella status kunnat uppvisa en hög kreditvärdighet som tidigare presenterats för investerare via skuggratings, utfärdat av en bank eller dylik aktör. På grund av olika regulativa åtgärder på europeiska kapitalmarknader har nästan samtliga nordiska banker, under de senaste två åren, valt att sluta utfärda skuggratings. Parallellt med denna förändring har även flera fastighetsbolag valt att förflytta sin operativa verksamhet utanför Sverige och/eller börjat söka kapital från europeiska kapitalmarknader. Internationella licensierade kreditratings har därmed blivit allt vanligare bland svenska fastighetsbolag, som verktyg för att hitta nya investerare. Skillnaderna mellan licensierade kreditratings och skuggratings är stora och många europeiska investerare placerar enbart kapital hos emittenter som har licensierade kreditratings. Fördelarna med en sådan kreditrating är många då den bidrar bland annat med ökad transparens för investerare och fungerar som en oberoende kvittens på företagets finansiella och operativa status. Nackdelarna med licensierade kreditratings är att de kan vara kostnadskrävande och kreditbetyget baseras på internationella mallar som fokuserar på globala nyckeltal och är därmed inte optimerade för givna förhållanden på lokala marknader.  Denna studie kommer analysera den svenska fastighetsmarknaden och dess aktörer för att undersöka vilka orsaker som resulterat i att de svenska fastighetsbolagen blivit mer positivt inställda till att erhålla licensierade kreditratings. Genom att testa hypoteser baserade på olika ekonomiska och nyttomaximerande teorier är målet med denna studie att kritiskt granska det nya trendskiftet på den svenska fastighetsmarknaden. Trendskiftningen skulle kunna härleddas från en naturlig utveckling där många aktörer vill efterlikna europeiska marknader och övriga konkurrenter. Alternativt kan förändringen vara en del av en ny trend där avvecklingen av utfärdade skuggratings har resulterat i att bolagen ersätter dessa med licensierade kreditratings. Den nya trenden förklaras av att många fastighetsbolag vill hitta nya utländska investerare och finansiera sig via utländskt kapital samt diversifiera sin investerarportfölj och minska sina banklån. Utöver detta har det skett en naturlig utveckling där fastighetsbolagen vill ha intyg på hur väletablerade de är och verifiera att de har en god finansiell status. Samtidigt som banker ej längre utfärdar skuggratings och att olika sektorer efterfrågar fler licensierade kreditratings så har det även öppnat upp en marknad för lokala licensierade kreditratingsaktörer. Denna del av marknaden kommer att tillgodose mindre bolags behov samtidigt som internationella kreditratingsinstitut kommer att bli en viktigare del av den svenska finansmarknaden. 

Abstract [en]

The Swedish real estate market has for many years been able to demonstrate a well profound economic development with minor impacts from the global financial crisis (2007-2008). The market has managed to maintain good conditions for newly established and traditional real estate companies. These companies have been able to fund themselves through short term bank loans and issuing financial instruments to investors. Due to a stable economic development, many of the Swedish real estate companies have been able to expand their property portfolio and the market value for real estates has increased. Due to its strong financial standing these real estate companies have been able to display high credit worthiness. The credit worthiness was previously presented to Nordic investors with a shadow rating supplied by a bank or a similar entity. Over the past two years due to new regulations on European capital markets many Swedish banks decided to stop providing shadow ratings. In parallel to this change, many real estate companies chose to reallocate their operations outside of Sweden and started to seek more capital from other European investors markets. Thus, issuing international licensed credit ratings became a very common strategy amongst Swedish Real Estate companies as an opportunity to find international investors. The differences between licensed credit ratings and shadow ratings are huge and many European investors will only invest in companies with licensed credit ratings. The benefits of having a credit rating are numerous as it contributes with a higher level of transparency for investors and it serves as an independent certificate of the company's financial and operational status. The disadvantages of an international licensed credit rating are that it can be quite expensive and the rating is based on international guidelines focusing on global key ratios and not focused on given conditions in a local market. This qualitative study will analyse the Swedish real estate market and its peers in order to investigate what rationales the real estate companies have to be more positively oriented to issue licensed credit ratings. By testing hypotheses based on different economic and utility maximizing theories the objective of this study is to review the trend shift in the market. The trend shift could be derived from a natural strategic development, in the Swedish real estate market, were as many peers want to replicate European markets and other competitors. Alternatively, the change may be part of a new trend were the cancellation of issuing shadow ratings has resulted in companies replacing the former tool with new licensed credit ratings. The new trend is mainly based on the fact that many real estate companies issue licensed credit ratings in order to find foreign investors and acquire foreign capital as well as to diversify their loan portfolio and reduce their bank loans. In addition, the property companies often require a certificate of how well developed they are and to verify that they have maintained a good financial status. While banks no longer issue shadow ratings and different markets have shown higher demands for licensed credit ratings the current situation has also created a market for local licensed peers. This part of the market will meet the needs of smaller companies while international credit rating agencies will play a more vital part of the Swedish financial market.

Place, publisher, year, edition, pages
2018. , p. 70
Series
TRITA-ABE-MBT ; 18108
Keywords [en]
Credit ratings, Shadow ratings, Credit rating agency, CRAR, Real estate finance, Trends
Keywords [sv]
Kreditratings, Skuggratings, Kreditratingsinstitut, CRAR, Fastighetsfinansiering, Trender
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-231060OAI: oai:DiVA.org:kth-231060DiVA, id: diva2:1221883
Supervisors
Examiners
Available from: 2018-07-02 Created: 2018-06-20 Last updated: 2018-07-02Bibliographically approved

Open Access in DiVA

No full text in DiVA

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar

urn-nbn

Altmetric score

urn-nbn
Total: 37 hits
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • harvard1
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf