Denna uppsats har som huvudsakligt syfte att redogöra för hur due diligence används vid köp av kommersiella fastigheter och hur due diligence påverkar transaktionsprocessen. Uppsatsen tar också sikte på att redogöra för vilka bakomliggande faktorer som har gjort att due diligence blivit så viktigt. 

Due diligenceprocessen har kontinuerligt växt större ända sedan den svenska fastighetskrisen på 90-talet och idag är det standard vid kommersiella fastighetsaffärer.

Prisutvecklingen på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige har kontinuerligt ökat under de senaste decennierna. Kommersiella fastighetstransaktioner omfattas idag därför av otroligt höga transaktionskostnader och komplicerade avtal. Med tanke på de stora summor som dessa transaktioner utgör och den bakomliggande lagstiftning som vi har i Sverige är fastighetsförvärv en affär med stort risktagande.

En due diligence kan liknas en riskminimering. Det finns stora fördelar till att genomföra en omfattande due diligence innan ett fastighetsköp för att på sådant sätt riskminimera sig mot skador och påföljder. 

Reglerna kring miljöskador har ändrats och på senare år blivit mer omfattande och hårda. Samtidigt har frågor om miljö- och hållbar utveckling kommit att aktualiseras. Införandet av miljöbalkens hårdare regler gällande miljöansvar för fastighetsägare, är en av anledningarna till att genomförande av due diligence - och särskilt den miljömässiga due diligencen (EDD) ökat.  

För fastighetsförvärvare har det blivit i princip ett ultimatum att genomföra EDD i samband med fastighetstransaktioner. Dels på grund av hårdare lagstiftning, dels på grund av ett ökat tryck från samhället och dels på grund av företagsetiska aspekter. 

En sak som är säker är att frågor om miljö- och hållbar utveckling kommer att fortsätta vara aktuella. Den miljömässiga due diligencen kommer därför med all sannolikhet ha en fortsatt stor roll i transaktionsprocessen. Därmed kommer det bli intressant att se huruvida fastighetsförvärvare fortsätter lägga stor vikt på due diligence om den svenska kommersiella fastighetsmarknaden skulle få en förändrad prisutveckling – samt hur det kan komma att påverka transaktionsprocessen. 

The purpose of this thesis is to examine the use of due diligence when buying commercial properties and how due diligence affects the transaction process. The thesis also aims to account for underlying factors that have made due diligence as important and valuable as it is today. 

The due diligence process has continuously grown larger since the Swedish real estate crisis in the 90s and today it is a standard practice in commercial real estate transactions. 

The price development in the commercial real estate market in Sweden has continuously increased in recent decades. Today, commercial real estate transactions are therefore characterized by high transaction fees as well as complicated and long terms. Given the large sums that these transactions constitute and given the underlying legislation that we have in Sweden, property acquisitions are a business with great risk-taking. 

The laws regarding environmental damage have changed and in recent years they have become stricter and more extensive. At the same time, questions about environmental and sustainable development have been brought up to date. The introduction of the Swedish Environmental Code’s stricter rules regarding liability for property owners is one of the reasons why due diligence is carried out in a larger demand than before– and it is a major reason as to why the environmental due diligence (EDD) has increased. 

For property acquirers it has, in principle, become an ultimatum to carry out EDD in connection with real estate transactions. Similarly, to the TDD – there is no way around it that does not come with great risk. Partly due to stricter legislation, partly due to increased pressure from society and partly due to ethical aspects. 

One thing that is certain is that questions about environmental and sustainable development will continue to be relevant. Environmental due diligence is therefore guaranteed to continue play its major role within commercial real estate transactions. Furthermore, it will be interesting to see how property acquires continue to invest a lot of capital in due diligence if the Swedish commercial real estate market were to have a changed price development in the near future – and also how it can come to affect the transaction process.