The purpose of this study is to examine the most suitable valuation methods for Swedish property companies when appraising specialty properties, and to analyze the uncertainties associated with valuing such properties and the strategies used to mitigate these uncertainties. The study is based on a combination of literature reviews, theoretical frameworks, and 15 semi-structured interviews with property valuers and experts in the field. Previous research has explored the most appropriate valuation methods for specialty properties based on value principles. Other research has explored property valuation on a global scale to identify applicable methods. This study specifically focuses on the valuation methods most commonly used in the Swedish market, their associated uncertainties, and how companies manage these uncertainties. A qualitative research method is employed to gain a deeper understanding of Swedish property companies' perspectives on these issues. The 15 semi-structured interviews primarily involved companies of various sizes acting as both consultants and owners, along with two interviews with experts in property valuation from KTH and Lund University. This approach facilitated a comprehensive investigation and identification of differences and similarities among the respondents. The results indicate that the income approach and the sales comparison approach are widely used as valuation methods. There is a greater variation in perceptions of uncertainties, with particular emphasis placed on the stability of tenants and the uncertainty surrounding lease terminations, given that the properties are tailored to specific business needs. Some respondents also point to the lack of comparable properties and a limited transaction market for the segment as contributing factors to valuation uncertainties. Finally, the study presents companies' strategies for minimizing uncertainties, with a common theme being thorough analysis of tenants and lease agreements. Companies emphasize the importance of internal databases and continuous updating of knowledge in the field to minimize uncertainties. One difference among companies is how they present uncertainties in their valuation reports. Some companies provide reports with a risk range, while others believe that more consideration should be given to uncertainties to minimize uncertainty in valuation. They highlight that a descriptive analysis of how changes in required rates of return and net rental income can affect valuation may be significant, especially for investors.

Syftet med denna studie är att undersöka vilka värderingsmetoder som är mest lämpliga för svenska fastighetsbolag när de ska värdera specialfastigheter, samt att analysera de osäkerheter som är förknippade med värderingen av sådana fastigheter och vilka strategier som används för att hantera dessa osäkerheter. Studien bygger på en kombination av litteraturstudier, teoretiska ramverk och 15 semistrukturerade intervjuer med fastighetsvärderare och experter inom området. Tidigare forskning har undersökt de mest lämpliga värderingsmetoderna för specialfastigheter baserat på värdeprinciper. Annan forskning har utforskat fastighetsvärdering på en global nivå för att identifiera tillämpliga metoder. Denna studie fokuserar specifikt på vilka värderingsmetoder som används mest på den svenska marknaden, dess medföljande osäkerheter och hur företagen hanterar dessa osäkerheter. En kvalitativ forskningsmetod används för att få en djupare förståelse av svenska fastighetsbolagens perspektiv på dessa frågor. De 15 semistrukturerade intervjuerna omfattade främst företag av olika storlek som agerar både som konsulter och ägare, samt två intervjuer med experter inom fastighetsvärdering från KTH och Lunds Universitet. Detta tillvägagångssätt möjliggjorde en omfattande undersökning och identifiering av skillnader och likheter mellan respondenterna. Resultaten visar att avkastningsmetoden och ortsprismetoden används i stor utsträckning som värderingsmetoder. Det finns en större variation i synen på osäkerheter, där framför allt hyresgästens stabilitet och osäkerheten kring uppsägning av hyresavtal får stor vikt, då fastigheten är utformad för specifika verksamheters behov. Vissa respondenter pekar också på bristen på jämförbara objekt och en begränsad transaktionsmarknad för segmentet som bidragande faktorer till osäkerheter vid värdering. Slutligen presenteras företagens strategier för att minimera osäkerheter, där en gemensam nämnare är noggrann analys av hyresgäster och hyresavtal. Företagen betonar vikten av interna databaser och ständig uppdatering av kunskap inom området för att minimera osäkerheter. En skillnad bland företagen är hur de presenterar osäkerheter i sina värderingsutlåtanden. Vissa företag presenterar utlåtanden med ett riskintervall, medan andra anser att mer hänsyn behöver tas till osäkerheter för att minimera osäkerheten i värderingen. De pekar på att en deskriptiv analys av hur förändringar i krav på avkastning och netto hyresintäkter kan påverka värderingen kan vara av betydelse, särskilt för investerare.