Change search
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • harvard1
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf
Superstructures in the existing property stock of Stockholm’s inner city – Barriers and problem areas
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2014 (English)Independent thesis Advanced level (degree of Master (Two Years)), 20 credits / 30 HE creditsStudent thesisAlternative title
Påbyggnad av befintligt fastighetsbestånd i Stockholms innerstad – Hinder och problemområden (Swedish)
Abstract [en]

As Sweden's capital, Stockholm represents the country's largest city and economic center. With 49 percent of the country's total population growth the city today faces great challenges, especially regarding the real estate market. Maintaining the attractiveness of the city requires constant development of the real estate stock as well as a contribution of homes in order to match the high demand. Since new construction has fallen behind during the recent years, the city now experiences a major housing shortage in the majority of the county's municipalities. Voices have been in favor of increasing the building height in the city center. Such a development can be seen in major cities worldwide, and is a result of the high attractiveness of these central parts, driving up land prices and making it rational to also increase the height of buildings. By increasing the building height within the existing property stock, the use of existing infrastructure is also utilized in an optimal way, while as green areas can be kept maintained.

Benefits notwithstanding, we see relatively few superstructure projects in downtown Stockholm, which indicates the possible existence of obstacles to this type of development. The purpose of this paper is to investigate why property owners not more often perform superstructure projects within the existing property stock in the inner city of Stockholm. The question includes identifying a number of barriers towards these projects, and through five established hypotheses discerns which barriers that are crucial. The hypotheses are tested through interviews with major property owners and other market participants. From the interviews, further alternative explanations for the low level of superstructures are also deduced.

The result shows that it is possible to distinguish four direct obstacles and a number of aggravating or explanatory factors when adding stories to an existing building. Of the stated hypotheses, two out of five could be confirmed, namely that the increase in the leaseholder’s rent for development projects constitutes an obstacle and that the planning process in Stockholm brings a lot of uncertainty for property owners. On the latter, the County Administrative Board as well as the national interest in Stockholm is specifically mentioned, which combined means that a project can be stopped in a late stage of the process. The other two barriers are found in the alternative explanations that arose during the interviews. Particularly one of them, that superstructure projects are too extensive for smaller property owners, constitutes a barrier which may be possible to partially manage to eliminate. The last obstacle is the fact that property owners reportedly only prepared to undertake superstructure projects in connection with a major renovation of the property.

In order to reduce the high degree of uncertainty associated with an extension project, a change in the way you conduct the planning process in Stockholm is proposed. It is here encouraged to improve the clarity from the municipality as well as adopting an early dialogue between all parties involved.

Abstract [sv]

Som Sveriges huvudstad utgör Stockholm landets största storstadsregion och ekonomiska centrum. Med 49 procent av landets totala befolkningstillväxt står staden idag för stora utmaningar, och då särskilt gällande fastighetsmarknaden. För att bibehålla stadens attraktivitet krävs ständig utveckling av bebyggelsen och ett tillskott av bostäder som motsvarar den höga tillväxten. Då nybyggnationen på senare år har halkat efter upplever man idag en stor bostadsbrist i majoriteten av länets kommuner. Från flertal håll har röster höjts för att också öka byggnadshöjden i stadskärnan. En sådan utveckling kan beskådas i flertalet stora städer världen över, och är ett resultat av stadskärnans höga attraktivitet som driver upp markpriserna och gör det rationellt att också öka höjden på bebyggelsen. Genom att öka byggnadshöjden inom befintligt fastighetsbestånd utnyttjas också existerande infrastruktur på optimalt sätt, samtidigt som grönområden kan bevaras.

Fördelarna till trots ser vi idag relativt få påbyggnadsprojekt i Stockholms innerstad, något som indikerar en eventuell förekomst att hinder till denna typ av utveckling. Syftet med denna uppsats är att undersöka varför inte fler fastighetsägare genomför påbyggnadsprojekt på befintligt fastighetsbestånd i Stockholms innerstad. Frågeställningen innefattar även att identifiera potentiella hinder till sådana projekt, samt att genom fem uppställda hypoteser urskilja vilka hinder som är avgörande. Hypoteserna testas genom intervjuer med större fastighetsägare och andra marknadsaktörer. Från intervjuerna utläses också ytterligare alternativa förklaringar till den låga graden påbyggnader.

Resultatet visar att det går att urskilja fyra direkta hinder samt ytterligare ett antal försvårande eller förklarande omständigheter vid påbyggnad av en befintlig byggnad. Av de uppställda hypoteserna bekräftas två av fem, nämligen att en ökad tomträttsavgäld vid utvecklingsprojekt hindrar påbyggnad samt att planprocessen i Stockholm medför en stor osäkerhet för fastighetsägarna. I samband med den sistnämnda omnämns särskilt Länsstyrelsen och riksintresset i Stockholm, som i kombination medför att ett projekt kan stoppas i sent skede. De övriga två hindren återfinns i de alternativa förklaringar som uppkommit under intervjuerna. Här är det särskilt ett, att påbyggnader är för omfattande för mindre fastighetsägare, som utgör ett hinder i den meningen att det är möjligt att till viss del arbeta bort. Det sista hindret utgörs av det faktum att fastighetsägare enligt uppgift endast är beredda att genomföra påbyggnadsprojekt i samband med en större renovering av fastigheten.

För att reducera den höga graden av osäkerhet som förknippas med ett påbyggnadsprojekt föreslås en förändring i det sätt man bedriver planprocessen på i Stockholm. Här uppmuntras till en större tydlighet från kommunen, i kombination med en tidig dialog mellan samtliga inblandade parter

Place, publisher, year, edition, pages
2014.
Keyword [en]
Superstructures, extensions, real estate development, barriers
Keyword [sv]
Påbyggnad, tillbyggnad, fastighetsutveckling, hinder
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-147312OAI: oai:DiVA.org:kth-147312DiVA: diva2:729249
Supervisors
Examiners
Available from: 2014-06-25 Created: 2014-06-25 Last updated: 2014-06-25Bibliographically approved

Open Access in DiVA

No full text

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar

urn-nbn

Altmetric score

urn-nbn
Total: 189 hits
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • harvard1
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf