Change search
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • harvard1
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf
Three-dimensional property formation inmalls with residential buildings
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2014 (English)Independent thesis Basic level (degree of Bachelor), 10 credits / 15 HE creditsStudent thesisAlternative title
3D-fastighetsbildning i fastigheter medgalleria och bostäder (Swedish)
Abstract [en]

In 2004, a new legislation made it possible to form three-dimensional properties. A

three-dimensional property consists of a closed volume and unlike a traditional

property; a three-dimensional property is defined both vertically and horizontally. The

fact that a three-dimensional property consists of a closed volume means that it can

erode a traditional property. A three-dimensional property can therefore be located on

top of a traditional property. This has been proven to be useful in cases where there is

a commercial mall with residential units on the roof. Whether the residences were

already built on top of the mall before the legislation came or if they were added

through new construction or remodeling after the legislation, the ability to create

three-dimensional properties has been proven to be useful when separating two types

of activities from each other. The hard part is to implement this in practice in a way

that satisfies the effective management of each activity.

This thesis aims to investigate the interaction measures that need to be resolved in a

building that houses a mall with residences on the roof. Furthermore, this thesis will

show the potential advantages of residences on top of a mall and any difficulties that

projects of this nature can lead to and how they in that case can be resolved. Three

case studies have been selected, as they all are malls with residences on the roof. The

malls we have chosen to examine are Fältöversten, Kista Galleria and Mall of

Scandinavia, all located in the Stockholm County. As a basis, reviews of existing

literature in the field have been carried out. Besides literature, practical knowledge

have also been gathered from numerous interviews with property owners, the

National Land Survey and consultants working with three-dimensional properties.

In order to create a three-dimensional property there are some special requirements,

which only apply to three-dimensional properties, that need to be fulfilled. The

specific requirements are mentioned in Chapter 3, 1 a § Real Property Formation Act,

and include that the action must be justified by the establishment’s construction and

use, and also that it leads to a more effective management or securing financing or

execution of the establishment. Especially facility management seems to be a strong

reason why three-dimensional property formation is used. Commercial managers who

do not want to manage residential housings see it as a way to create a more effective

management for the property.

Another of the special requirements of three-dimensional properties is that the

property must be ensured the necessary rights for it to function in an effective manner.

How to solve these rights is different but the result is decided in the cadastral

procedure when three-dimensional properties are formed. In principle, one can say

that there are four different ways to solve these rights and it is through demarcation,

formation rights of easements, formation of joint facility and use of the neighbor

rules. The general perception of the participants we interviewed seems to be that

jointly owned facilities is a solution that is rather not used because it means that you

have to cooperate with another party when making decisions, which can have

negative consequences for the effective administration. Ideally, they see that as much

as possible of the technical supply is separated and only supplies one of the

properties. Ideally, when you have two properties on top of one another they should

be two entirely separate properties except for sharing the supporting structure.

A number of the participating respondents in the interviews have a positive view of

projects of this type and are confident that we will be seeing more of it in the future as

it becomes more difficult to get hold of good buildable land in Stockholm. They think

the positive aspects that residences on top of a mall bring, outweigh any difficulties

and problems that may arise from it. We are positive that more malls will have

residences on the roof; as it seems like the right way to develop traditional mall areas

and make them more accessible and attractive. What we can recommend for projects

of this type is to carefully consider what kind of rights the property needs to be

ensured in the cadastral procedure to prevent future problems.

Abstract [sv]

År 2004 kom en ny lag som gjorde det möjligt att bilda tredimensionella fastigheter.

En sådan fastighet består av en sluten volym som, till skillnad från en traditionell

fastighet, är avgränsad både vertikalt och horisontellt. Det faktum att en

tredimensionell fastighet utgörs av en sluten volym innebär att den urholkar en

traditionell fastighet. Det innebär att en tredimensionell fastighet är lokaliserad inom

en traditionell fastighet. Detta har bland annat kommit visa sig vara användbart i de

fall man har en byggnad bebyggd med en kommersiell galleria med bostäder på taket.

Oavsett om bostäderna fanns på gallerian innan lagstiftningen kom eller om de

tillkommit genom ny- eller tillbyggnad efteråt har möjligheten till tredimensionell

fastighetsbildning visat sig användbar för att åtskilja två verksamheter från varandra.

Det svåra blir att genomföra detta rent praktiskt på ett sätt som tillfredsställer en

effektiv förvaltning för respektive verksamhet.

Detta arbete har till syfte att utreda vilka samverkansåtgärder som måste lösas i en

byggnad som huserar en galleria med bostäder på taket. Vidare har undersökts vilka

potentiella fördelar som finns med bostäder på en galleria samt eventuella svårigheter

som projekt av den här typen kan medföra och hur dessa i så fall lösts. Tre fallstudier

har valts som alla är gallerior med bostäder på taket. De gallerior vi valt att undersöka

är Fältöversten, Kista galleria och Mall of Scandinavia, alla belägna i Stockholms län.

Som grund för arbetet har en genomgång av befintlig litteratur inom området

genomförts. Utöver litteratur har praktisk kunskap inhämtats från ett flertal intervjuer

med fastighetsägare, Lantmäteriet och konsulter verksamma inom tredimensionell

fastighetsbildning.

För att en tredimensionell fastighet ska få bildas krävs det att fastigheten uppfyller ett

antal speciella krav, utöver de krav som ställs på en traditionell fastighet vid

fastighetsbildning. De speciella kraven finns nämnda i 3 kap 1a § FBL och innefattar

bland annat att åtgärden dels ska vara motiverad med hänsyn till anläggningens

konstruktion och användning, dels att den leder till en mer ändamålsenlig förvaltning

eller tryggar finansieringen eller utförandet av anläggningen. Just förvaltningen

verkar vara en stark anledning till varför man väljer att tredimensionellt

fastighetsbilda en fastighet. En kommersiell förvaltare som inte är intresserad av att

förvalta bostäder ser det som ett sätt att skapa en mer ändamålsenlig förvaltning av

fastigheten.

Ett annat av de speciella villkoren för tredimensionella fastigheter är att fastigheten

måste tillförsäkras de rättigheter som är nödvändiga för att den ska fungera på ett

ändamålsenligt sätt. Hur man löser dessa rättigheter är olika men resultatet fastslås i

förrättningen när den tredimensionella fastigheten bildas. I princip kan man säga att

det finns fyra olika sätt att lösa dessa rättigheter på och det är genom gränsdragning,

bildande av servitut, inrättande av gemensamhetsanläggning och användande av de

grannerättsliga reglerna. Den generella uppfattningen hos de aktörer vi intervjuat

verkar vara att gemensamhetsanläggningar är en lösning man helst inte använder sig

av eftersom det innebär att man måste samarbeta med en annan part vid

beslutsfattande, något som kan ha negativa konsekvenser för en effektiv förvaltning.

Helst ser de att så mycket som möjligt av den tekniska försörjningen är åtskild och

endast försörjer en av fastigheterna. Det optimala när man har två fastigheter ovanpå

varandra verkar därför vara att det är två helt separata fastigheter så när som på den

bärande konstruktionen.

Ett flertal av de intervjuade personerna har en positiv bild av projekt av den här typen

och är övertygade att vi kommer få se mer av det i framtiden allt eftersom det blir

svårare att få tag på bra byggbar mark i Stockholm. De tror att det positiva som

bostäder ovanpå en galleria medför väger tyngre än eventuella svårigheter och

problem som kan uppstå i och med det. Vi ser positivt på att fler gallerior får bostäder

på taket, det verkar som rätt sätt att utveckla traditionella galleriaområden och göra

dem mer tillgängliga och attraktiva. Det vi kan rekommendera vid projekt av den här

typen är att noga tänka efter vad en verksamhet behöver tillförsäkras för rättigheter

redan under förrättningen för att förhindra framtida problem.

Place, publisher, year, edition, pages
2014.
Keyword [en]
Three-dimensional Property, Property formation, Mall, Housing
Keyword [sv]
Tredimensionell fastighet, Fastighetsbildning, Galleria, Bostäder
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-147645OAI: oai:DiVA.org:kth-147645DiVA: diva2:731233
Supervisors
Examiners
Available from: 2014-07-01 Created: 2014-07-01 Last updated: 2014-07-01Bibliographically approved

Open Access in DiVA

fulltext(3415 kB)517 downloads
File information
File name FULLTEXT01.pdfFile size 3415 kBChecksum SHA-512
793d18f0f79daba8eee54c37e5586e8aff126b4680525efb41fa4fd341f584552d26174dca25fc4c992514964971b7fb477d2f947b79689f398244c0beb8d933
Type fulltextMimetype application/pdf

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
Total: 517 downloads
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

urn-nbn

Altmetric score

urn-nbn
Total: 269 hits
CiteExportLink to record
Permanent link

Direct link
Cite
Citation style
  • apa
  • harvard1
  • ieee
  • modern-language-association-8th-edition
  • vancouver
  • Other style
More styles
Language
  • de-DE
  • en-GB
  • en-US
  • fi-FI
  • nn-NO
  • nn-NB
  • sv-SE
  • Other locale
More languages
Output format
  • html
  • text
  • asciidoc
  • rtf