Change search
ReferencesLink to record
Permanent link

Direct link
Old methods, new circumstances?
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE), Real Estate and Construction Management.
2016 (English)Independent thesis Basic level (degree of Bachelor), 10 credits / 15 HE creditsStudent thesisAlternative title
Gamla metoder, nya förutsättningar? (Swedish)
Abstract [en]

Ground lease is an perpetual usufruct to real property for a certain purpose against an annual ground lease rent. It is granted in entire properties owned by either the state or a municipality. The current ground lease conditions have long been associated with problems and discontents among both municipalities and real estate firms. Current rules and legislation are considered to entail vagueness and give room for interpretation in the practical application. The unpredictability regarding the size of the ground lease rent, caused by the parties different applications of the valuation methods, create uncertainty and risk beyond the ones that the real estate firms would face in ownership.

In this study, the different parties’ incentives in the ground lease rent regulations have been

researched, and also what costs that occur with ground lease and how the form of tenure affects the urban development in Stockholm’s CBD. The results have been gathered through interviews with the most relevant parties in the region – Stockholm Municipality and Vasakronan. Stockholm Municipality receives around 440 million SEK in ground lease rents in CBD each year. Vasakronan pays around 123 million a year in ground lease rents in CBD and for their properties in Stockholm the ground lease rents represent 13,7 % of the total property costs.

The initial purpose of the Ground Lease Institution was to encourage urban development through

conditions that did not require large capital investments for individuals who wanted to build.

Subsequently, a change of focus has occurred from social policy to municipal policy, hence Stockholm

Municipality’s incentives in the negotiations. Ground leases are now also granted for properties with

commercial purposes, and the main objective for the municipality is to capitalise on the city’s land.

The study shows that ground lease rent has a direct impact on the net operating income and an indirect impact on the property values, which by the increased risk and uncertainty affects the real estate firm’s willingness to reinvest in, and develop, their ground lease properties. It is understandable that Stockholm Municipality is in dispute, it concerns millions for the treasury, but the application can affect urban development if the calculations are too rough. For ground lease to be a positive element in a developing city, transparency is required to reduce the uncertainty.

Abstract [sv]

Tomträtt är en på obestämd tid upplåten nyttjanderätt till fast egendom för bestämt ändamål mot en årlig avgäld i pengar. Den får upplåtas i hel fastighet som tillhör stat eller kommun. De nuvarande bestämmelserna om tomträtter har sedan länge associerats med problem och missnöje av såväl fastighetsbolag som kommuner. Gällande regler anses medföra otydlighet och ge upphov till tolkningsutrymme i den praktiska tillämpningen. Oförutsägbarheten kring avgäldernas storlek utifrån parternas olika tillämpningar av värderingsmetoderna skapar en osäkerhet och risk utöver den som fastighetsbolagen står inför vid äganderätt.

I denna studie har parternas incitament vid omreglering av tomträttsavgälden utretts, samt vilka kostnader som uppkommer och vilken påverkan tomträtt som upplåtelseform därigenom kan ha på stadsutvecklingen i Stockholms CBD. Resultatet har inhämtats genom intervjuer med representanter från de mest relevanta parterna i området – Stockholms stad och Vasakronan. Stockholms stad erhåller runt 440 miljoner kronor om året i avgälder i CBD. Vasakronan betalar ungefär 123 miljoner om året i avgälder för sina tomträttsfastigheter i CBD och för deras fastigheter i Stockholm motsvarar avgälderna 13,7 % av de totala fastighetskostnaderna.

Det ursprungliga syftet med tomträttsinstitutet var att främja stadsutvecklingen genom att minska kapitalbehovet för enskilda presumtiva byggare. Allteftersom har dock en fokusförflyttning skett, från ett socialpolitiskt till ett kommunalpolitiskt intresse, och därmed även Stockholms stads incitament i förhandlingarna. Tomträtter finns idag även upplåtna för fastigheter med kommersiella syften och handlar nu i huvudsak om att kommunen ska generera intäkter på stadens mark. Studien visar att tomträttsavgälderna har en direkt påverkan på fastighetsbolagens driftnetton och en indirekt påverkan på fastigheternas värde vilket genom den ökade risken och osäkerheten påverkar fastighetsbolagens vilja att utveckla och återinvestera i sina tomträttsfastigheter. Det är förståeligt att Stockholms stad tvistar, det handlar om miljoner i intäkter till stadskassan, men tillämpningen kan påverka stadsutvecklingen om kalkylen dras för hårt. För att tomträtt ska kunna vara ett positivt element i stadsutvecklingen krävs förutsägbarhet för att minska osäkerheten.

Place, publisher, year, edition, pages
2016. , 50 p.
Series
TRITA-FOB, BoF-KANDIDAT-2016:27
Keyword [en]
Ground lease, urban development, land value, ground lease rent, commercial properties
Keyword [sv]
Tomträtt, stadsutveckling, markvärde, avgäldsränta, kommersiella fastigheter
National Category
Engineering and Technology
Identifiers
URN: urn:nbn:se:kth:diva-191542Archive number: 353OAI: oai:DiVA.org:kth-191542DiVA: diva2:957308
Supervisors
Examiners
Available from: 2016-09-01 Created: 2016-09-01 Last updated: 2016-09-01Bibliographically approved

Open Access in DiVA

No full text

By organisation
Real Estate and Construction Management
Engineering and Technology

Search outside of DiVA

GoogleGoogle Scholar
The number of downloads is the sum of all downloads of full texts. It may include eg previous versions that are now no longer available

Total: 5 hits
ReferencesLink to record
Permanent link

Direct link