The purpose of this study is to examine how ESG certification affects investment behavior and valuation within the office real estate market in Milan. The study addresses three central research questions: How do sustainable buildings influence transaction volumes and investor interest? How can non-certified buildings be adapted to meet current sustainability standards? And how does improved energy efficiency contribute to increased property values?

By combining qualitative methods, through semi-structured interviews with industry professionals, and quantitative analysis of transaction data, the study finds that ESG-certified office buildings generally sell at higher prices and are more attractive, particularly to foreign investors. Certifications such as LEED and BREEAM serve as quality indicators and help reduce investment risks by enhancing energy efficiency and future-proofing assets.

The study also shows that transitioning from so-called “brown” to “green” buildings is both technically and economically challenging, yet increasingly necessary due to rising regulatory demands such as those introduced in the EU’s ESRS E1 standard. At the same time, the findings suggest that upgrading older buildings requires both technical and strategic efforts to meet current demands for energy efficiency and climate performance. Overall, the study indicates that sustainability certification has become a strategic factor in Milan’s office market, with growing importance for both valuation and investment decisions. The results reflect a broader market shift in which environmental performance and energy efficiency play an increasingly central role in determining a building’s attractiveness, suggesting that ESG considerations will be essential for the future of real estate investment.

Syftet med denna studie är att undersöka hur ESG-certifiering påverkar investeringsbeteende och värdering inom kontorsfastighetsmarknaden i Milano. Studien utgår från tre centrala forskningsfrågor: Hur påverkar hållbara byggnader transaktionsvolymer och investerarintresse? Hur kan icke-certifierade byggnader anpassas till dagens hållbarhetskrav? Och hur bidrar förbättrad energieffektivitet till ökade fastighetsvärden?

Genom en kombination av kvalitativa metoder, i form av semistrukturerade intervjuer med branschaktörer, och kvantitativ analys av transaktionsdata, visar studien att ESG-certifierade kontorsbyggnader generellt säljs till högre priser och upplevs som mer attraktiva, särskilt bland utländska investerare. Certifieringar som LEED och BREEAM fungerar som kvalitetsindikatorer och bidrar till att minska investeringsrisker genom ökad energieffektivitet och framtidssäkring av fastighetstillgångar.Studien visar även att omställningen från så kallade ”bruna” till ”gröna” byggnader är både tekniskt och ekonomiskt krävande, men allt mer nödvändig till följd av ökade regulatoriska krav, såsom de som införts i EU:s ESRS E1-standard. Samtidigt framgår det att uppgradering av äldre byggnader kräver både tekniska lösningar och strategiskt arbete för att möta dagens krav på energieffektivitet och klimatprestanda.

Sammanfattningsvis indikerar studien att hållbarhetscertifiering har blivit en strategisk faktor på Milanos kontorsmarknad, med växande betydelse för både värdering och investeringsbeslut. Resultaten speglar ett bredare marknadsskifte där miljöprestanda och energieffektivitet spelar en allt mer central roll för en byggnads attraktivitet, vilket tyder på att ESG-aspekter kommer att vara avgörande för framtidens fastighetsinvesteringar.