Fastighetssektorn står för cirka 40 procent av de globala växthusgasutsläppen och har därför en central roll i klimatomställningen. För att nå målen i Parisavtalet och EU:s gröna giv krävs omfattande investeringar och finansmarknaden spelar en nyckelroll i att styra kapital mot hållbara verksamheter. Som en del av detta har gröna och hållbarhetslänkade lån utvecklats för att stödja omställningen inom sektorn. Tidigare studier indikerar att dessa lån ofta tilldelas redan hållbara fastigheter eller aktörer med hög hållbarhetsprestanda. Detta väcker frågan om kapitalet verkligen når de projekt där klimatnyttan skulle kunna bli som störst. 

Mot bakgrund av detta är syftet med denna studie att undersöka hur gröna och hållbarhetslänkade lån används för att finansiera omställningen av det befintliga kommersiella fastighetsbeståndet, samt hur dessa låneformer samverkar i ett systemperspektiv. Studien belyser även de möjligheter, hinder och incitament som påverkar deras tillämpning utifrån långivares och fastighetsägares perspektiv. 

För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ metod tillämpats. Inledningsvis genomfördes en litteraturgenomgång för att fördjupa förståelsen för ämnet, varefter semistrukturerade intervjuer genomfördes med fem banker och sju kommersiella fastighetsbolag verksamma inom den svenska fastighetssektorn. Den insamlade empirin har därefter analyserats med stöd av systemteori, informationsasymmetri samt incitamentsteori.  

Resultatet visar att incitamenten för att använda gröna och hållbarhetslänkade lån i första hand är strategiska. Legitimitet, varumärkesbyggande och långsiktig tillgång till kapital väger tyngre än direkta ekonomiska fördelar som ränterabatter. Samtidigt är deras faktiska bidrag till omställningen begränsat, särskilt i de delar av fastighetsbeståndet där behovet är som störst. Gröna lån används främst för redan hållbara byggnader, medan hållbarhetslänkade lån ställer höga krav på datakapacitet och intern struktur, något som ofta utesluter aktörer med störst omställningsbehov. Den administrativa belastningen och bristen på flexibilitet minskar också viljan att använda dem. För att styra mer kapital mot fastigheter med stor klimatnytta krävs mer ändamålsenliga instrument, såsom transitionslån eller hållbarhetslänkade lån med mål kopplade till exempelvis EPBD. Studien betonar behovet av anpassade lånemodeller och stärkt samverkan mellan kapitalmarknad banker och fastighetsbolag för att finansieringen verkligen ska stödja klimatomställningen i det befintliga beståndet.

The real estate sector accounts for approximately 40 percent of global greenhouse gas emissions and plays a key role in the transition to a low-carbon economy. Achieving the goals of the Paris Agreement and the European Green Deal requires significant investments, with the financial sector playing a crucial role in directing capital toward sustainable activities. Green and sustainability-linked loans have emerged as important financing tools to support this transition. However, previous research suggests that such loans are often allocated to properties that are already sustainable or to companies with strong environmental performance. This raises questions about whether capital is truly reaching the projects with the greatest climate impact potential. 

The aim of this study is to explore how green and sustainability-linked loans are used to finance the transition of the existing commercial property stock, and how these instruments interact from a systems perspective. The study also examines the opportunities, barriers, and incentives that influence their application, based on insights from both lenders and property owners.  

To achieve this aim, a qualitative research approach was adopted. The study began with a literature review to build a deeper understanding of the topic, followed by semi-structured interviews with five banks and seven commercial real estate companies operating in the Swedish market. The empirical findings were then analyzed using systems theory, information asymmetry, and incentive theory. 

The results show that the primary incentives for using green and sustainability-linked loans are strategic. Factors such as legitimacy, brand positioning, and long-term access to capital carry more weight than direct financial benefits like interest rate discounts. However, the actual contribution of these instruments to the transition remains limited, especially in those parts of the building stock where the need for change is greatest. Green loans are mostly used to finance properties that already meet high sustainability standards, while sustainability-linked loans require robust data capacity and internal structures, which often excludes actors with the greatest need for transformation. Administrative burdens and a lack of flexibility further reduce their attractiveness. To better channel capital towards buildings with the highest climate impact potential, more tailored financial instruments are needed, such as transition loans or sustainability-linked loans with targets aligned with policies like the EPBD. The study underscores the need for adapted loan models and stronger collaboration between capital markets, banks, and real estate owners to ensure that sustainable finance truly supports the transition within the existing building stock.