I denna uppsats undersöks kommersiella bostadsfastigheters direktavkastning i relation tillstatslåneräntan och bostadsobligationer samt hur detta förhållande har utvecklats under en 20-årsperiod i Stockholm, Göteborg och Malmö. Den valda tidsperioden ger också möjlighet attfokusera på kriser, specifikt finanskrisen och covid-19-pandemin, och hur utvecklingen avdirektavkastningen har påverkats av dessa. Genom att studera direktavkastningens riskpremieunder perioden kan en uppfattning ges om hur risken på den kommersiellabostadsfastighetsmarknadens kan tolkas. För att göra studien har transaktioner från den valdatidsperioden för kommersiella bostadsfastigheter hämtats från MSCI - Property Intel, utifråndessa transaktioner har direktavkastningen räknats ut per transaktion.

Denna data på direktavkastningar, statslåneräntan och bostadsobligationer har sedanvisualiserats med hjälp av figurer. Dessa figurer har sedan analyserats med fokus på attidentifiera avvikelser och för att urskilja eventuella mönster till följd av finanskrisen ochcovid-19-pandemin. Studien genomför även en regressionsanalys med Capital Asset PricingModel (CAPM) som teoretisk referensram för att granska förändringar i riskpremien och desskoppling till marknadspremien.

Resultatet från studien visar en långsiktig nedgång på direktavkastningen under tidsspannet.Statslåneräntan har också en nedgång under perioden mellan de två kriserna. Närstatslåneräntan sjunker söker sig investerare till investeringar med högre avkastning, vilket dåökar efterfrågan på kommersiella bostadsfastigheter. Detta ökar i sin tur priset på dem utanstörre ändringar på driftnettot, vilket sänker direktavkastningen. Det finns även ett sambandmed bostadsobligationer, detta är å andra sidan på grund av indirekta faktorer somfinansieringskostnader vilket påverkar avkastningskravet snarare än direkta faktorer. CAPM-regressionen visar även att riskpremien påverkas av marknadspremien men det kan inteidentifieras signifikanta skillnader mellan städerna. Risken kopplad till varje enskildtransaktion är mer trög jämfört med marknadspremien i dess förändring och det finns enunderliggande riskpremie på varje transaktion, även om marknadspremien skulle vara noll.

Sambandet mellan direktavkastning och räntorna blir mer komplext under kristider, eftersomdet finns fler faktorer som påverkar investeringsbeteenden än den riskfria räntan underkristider. De uppfattade riskerna till följd av ökad marknadsoro får en större inverkan pådirektavkastningen. Direktavkastningen påverkas därmed främst av en ökad riskpremie vidmarknadsoro samtidigt som den följer obligationsräntornas trend under lugnare perioder.

In this thesis, the net yield of commercial residential properties in relation to the governmentbond rate and mortgage bonds, as well as how this relationship has developed over a 20-yearperiod in Stockholm, Gothenburg and Malmö is studied. The period includes the financialcrisis 2008 and the covid-19-pandemic, and how the development of the net yield has beenaffected by these. By studying the risk premium, an understanding is gained of how the risk ofthe commercial residential property market is perceived. To conduct the study, transactionsfrom the chosen period for commercial residential properties have been collected from MSCI– Property Intel, based on these transactions the net yield has been calculated per transaction.

The data on net yield, government bonds and mortgage bonds have then been visualized usingfigures. The figures have then been visually analyzed with a focus on identifying deviationsand attempting to distinguish patterns due to the financial crisis and the covid 19 pandemic.The study also conducts a regression analysis using the Capital Asset Pricing Model (CAPM)as theoretical reference framework to examine changes in the risk premium and its connectionto the market premium.

The result shows a long-term decline in net yield during the period. The government bond ratealso shows a decline during the period between the two crises. When the government bondrate decreases, investors are drawn to investments with higher returns, which increases thedemand for commercial residential properties. This raises their prices without changing thenet operating income, which lowers the net yield. There is also a connection to mortgagebonds, this is however due to indirect factors such as financing costs which affect the requiredreturn rather than direct factors. The CAPM-regression also shows that the risk premium isaffected by the market premium but cannot identify significant differences between the cities.However, the risk premium associated with each individual transaction is more sluggish thanthe changes in market premium, and there is an underlying risk premium per transaction evenif the market premium were to be zero.

The relationship between net yield and interest rates becomes more complex during times ofcrisis because there are more factors that affect investment behavior than the risk-free rateduring crises. The perceived risks associated to increased marked uncertainty have a greaterimpact on the net yield. Thus, the net yield is mainly affected by an increased risk premiumsduring market uncertainty while it follows the trend of bond rates during calmer periods.