Denna kandidatuppsats undersöker hur försäkringsgarantier används av fastighetsbolag i Sverige för att hantera finansiella risker. Studien tar sin utgångspunkt i ett förändrat marknadsläge, präglat av ökad osäkerhet, stigande vakanser och fler konkurser, vilket aktualiserar behovet av effektiva säkerhetslösningar. Problemet som identifierats är att det finns begränsad kunskap om i vilka situationer garantier används, vilka faktorer som påverkar valet av denna typ av säkerhet, samt hur användningen av garantier relaterar till riskhantering och finansiell stabilitet inom fastighetsbranschen.

Mot bakgrund av det begränsade forskningsläget har en kvalitativ metod tillämpats. Studien baseras på semistrukturerade intervjuer med aktörer från både försäkrings- och fastighetsbranschen samt en riktad litteratursökning. Genom att kombinera olika perspektiv har det varit möjligt att belysa garantiernas roll ur både ett teoretiskt och praktiskt perspektiv.

Resultaten visar att försäkringsgarantier, speciellt fullgörandegarantier, är vanligt förekommande i entreprenadsammanhang och ses som ett verktyg för att skydda mot risken att motparter inte fullgör sina åtaganden. Däremot är användningen av garantier i relation till hyresgäster mer begränsad, delvis på grund av att andra säkerhetslösningar såsom deposition ofta upplevs som enklare. Studien belyser även hur osäkerhet i marknaden påverkar möjligheten att kräva garantier, samt hur finansiella prövningar som utförs av försäkringsbolag kan minska asymmetrisk information mellan avtalets parter. 

Ur ett teoretiskt perspektiv kopplas resultaten till principal–agent-teorin, asymmetrisk information och transaktionskostnadsteori. Garantier framstår som ett viktigt verktyg för att minska risken för opportunistiskt beteende, hantera informationsobalanser och möjliggöra affärer som annars inte skulle bli av. Samtidigt visar studien att fastighetsbolag ofta gör avvägningar mellan olika säkerhetslösningar utifrån kostnad, administration och affärsrelationens karaktär.

Studien bidrar med nya insikter om garantiernas praktiska användning och belyser deras roll i en tid av ökad riskmedvetenhet. Den erbjuder ett relevant kunskapsunderlag för både branschaktörer och vidare forskning, och visar på behovet av fortsatt utveckling och kommunikation kring försäkringsgarantier som ett alternativ till traditionella säkerhetslösningar.

This bachelor’s thesis investigates how insurance guarantees are used by real estate companies in Sweden to manage financial risks. The study focuses on a changing market, where uncertainty is growing, vacancies are increasing, and bankruptcies are more common. These conditions make the need for effective security solutions more important. The main issue is that there is limited knowledge about when guarantees are used, what influences the choice of using them, and how they relate to financial stability and risk management in the real estate industry.

Because there is little existing research on the topic, a qualitative method was used. The study is based on semi-structured interviews with respondents from both the insurance and real estate sectors, along with a targeted review of relevant literature. By combining these perspectives, the study explores how guarantees are used in both theory and practice. 

The findings show that insurance guarantees—especially performance guarantees—are often used in construction projects to reduce the risk that contractors will not fulfill their responsibilities. However, guarantees are used less often when it comes to tenants, partly because other options like deposits are seen as easier. The study also shows how market uncertainty can affect the ability to demand guarantees, and how financial checks by insurance companies can reduce the problem of asymmetric information between the parties.

From a theoretical point of view, the results are linked to principal–agent theory, asymmetric information, and transaction cost theory. Guarantees are seen as a useful tool to reduce the risk of opportunism, manage information gaps, and make deals possible that might not happen otherwise. At the same time, real estate companies often choose between different types of security based on cost, how much work they require, and the nature of the business relationship.

This study adds new knowledge about how guarantees are used in practice and shows their importance in a time when companies are more aware of risks. It provides useful insights for both industry professionals and future research, and points to the need for further development and communication about insurance guarantees as an alternative to traditional forms of security.