Uppsatsen undersöker vilken av två ägandeformer, direkt och indirekt fastighetsägande, som framstår som mest fördelaktig ur ett investeringsperspektiv med hänsyn till riskjusterad avkastning över tid. Studien omfattar perioden 2008-2024 och bygger på en kvantitativ analys av avkastningsdata från ett urval av svenska fastigheter (direktägande) och fastighetsindexet SX35GI (indirekt ägande). Resultatet visar att indirekt ägande har genererat högre totalavkastning, men till priset av avsevärt högre volatilitet. Initialt framstod direktägande som mer effektivt ur ett riskjusterat perspektiv, med en högre Sharpekvot. Denna bild förändrades dock när resultatet justerades för så kallad smoothing. Efter att Geltners de-smoothing-modell tillämpats ökade den uppmätta risken för direktägande markant, och dess Sharpekvot minskade avsevärt. Uppsatsen visar att ingen ägandeform är entydigt överlägsen, utan att valet bör baseras på investerarens riskaptit, investeringshorisont och behov av likviditet och stabilitet.

This thesis investigates which of the two ownership structures - direct or indirect real estate - appears more favourable from an investment perspective, with regard to risk-adjusted returns over time. The study covers the period 2008-2024 and is based on a quantitative analysis of return data from a selection of Swedish properties (direct ownership) and the SX35GI real estate index (indirect ownership). The results show that indirect ownership has generated higher total returns, albeit with substantially higher volatility. At first glance, direct ownership appeared to offer more efficient risk-adjusted returns, demonstrated by a higher Sharpe ratio.However, this result was influenced by so-called smoothing. After applying Geltner’s de-smoothing model to account for this, the risk profile of direct ownership changed significantly, and its Sharpe ratio notibly declined. The study concludes that neither form is universally superior. Instead, the choice should depend on the investor’s risk tolerance, investment horizon and preference for stability versus market responsiveness.