Den här studien handlar om hur svenska fastighetsfonder påverkas av förändringar i ränteläget och hur de anpassar sina strategier när förutsättningarna i ränteklimatet förändras. Fonderna är ofta uppbyggda på ett sätt som liknar private equity, med långsiktiga investerare, belåning och olika nivåer av risk.

Syftet med uppsatsen är att undersöka vad som händer när räntan förändras och hur detta påverkar både avkastning, portföljsammansättning och investeringsbeslut. Studien bygger på en kombination av kvantitativ analys av historiska data och en kvalitativ intervju med en person från ett nordiskt fastighetsfondbolag. 

Resultatet visar att fonder påverkas både direkt – genom högre kostnader och lägre värderingar – och indirekt, till exempel genom förändrade krav från institutionella investerare. I osäkra tider sker ofta en förflyttning mot fastigheter med lägre risk, längre kontrakt och stabilare kassaflöden. Studien visar också att det är viktigt för fonderna att bygga en flexibel portfölj i förväg, snarare än att reagera först när räntan redan ändrats.

Som komplement jämförs resultaten även med AP4:s strategi, som bekräftar att även stora aktörer jobbar långsiktigt och försöker balansera riskerna snarare än att helt dra sig ur fastighetsmarknaden. Studien visar att räntan påverkar mer än bara siffror – den påverkar hela fondens sätt att tänka och agera.

This bachelor’s thesis examines how Swedish real estate funds respond to changes in interest rates, with a focus on the practical implications for fund strategy, investor communication, and risk management. Rather than remaining at a theoretical level, the study draws on actual fund data and a qualitative interview with a fund manager operating in the Nordic private equity-style fund landscape.

The aim is to understand how interest rate changes affect key performance indicators such as IRR, NAV, and MOIC, and how these in turn influence strategic decisions within the fund. The findings indicate that interest rates are not merely a background variable — they are a direct driver of change in investment priorities, capital structure, and even fund–investor communication.

The aim is to understand how interest rate changes affect key performance indicators such as IRR, NAV, and MOIC, and how these in turn influence strategic decisions within the fund. The findings indicate that interest rates are not merely a background variable — they are a direct driver of change in investment priorities, capital structure, and even fund–investor communication.