Industrial properties have become an increasingly attractive asset class and are attracting morecapital in the Swedish commercial real estate market. However, industrial properties are ageneral term that encompasses a variety of subtypes, which can differ significantly from oneanother. Two such subsegments are logistics and light industrial properties, both of which havebeen highly traded in the Swedish transaction market. Despite their distinct names, there areconsiderable disagreements and uncertainties about their definitions. This is particularlyinteresting considering the substantial differences in yield requirements between these twosegments which raises the intuitive question of what differentiates these properties and whatfactors motivate the observed difference in yield requirements in the market.

Existing research on the differences between logistics and light industrial properties andexplanations for yield differences is limited. Previous studies have mainly focused on propertyvalues rather than yield requirements. Through a qualitative interview study combiningstructured and semi-structured interview questions with 19 industry experts, this thesisexamines how the Swedish transaction market in the industrial segment differentiates betweenlogistics and light industrial properties, both in terms of their characteristics and attributes, andhow this explains the observed yield spread between the two segments.

The results from this comprehensive interview study connects with theories of establishedliterature on yield determination and demonstrate that the market assigns logistics properties alower risk premium and greater economies of scale benefits due to a range of asset-specificfeatures. This, in turn, has also attracted institutional and international capital to a greater extentthan light industrial properties, which can explain the yield difference noted in the marketbetween logistics and light industrial properties. However, the potential for rental growth isconsidered higher for light industrial properties, which justifies a tighter yield spread betweenproperty types. At the same time, the results show dynamic and complex relations where cleardifferences only exist in the most extreme cases of these property types, while there issignificant overlap in the middle. This makes a simple property classification complicated andthe reasoning regarding yield determents become very complex.

Industrifastigheter har blivit ett alltmer attraktivt tillgångsslag och attraherar i ökande gradkapital på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Industrifastigheter är dock ettövergripande begrepp som omfattar en rad olika subtyper, vilka kan skilja sig avsevärt frånvarandra. Två sådana undersegment är logistik- och lättindustrifastigheter, vilka båda har varithögt omsatta på den svenska transaktionsmarknaden. Trots deras distinkta benämningar finnsdet betydande meningsskiljaktigheter och oklarheter kring deras definitioner. Detta är särskiltintressant med tanke på de stora skillnaderna i avkastningskrav mellan dessa segment vilketväcker den intuitiva frågan om vad som skiljer dessa fastigheter åt och vilka faktorer sommotiverar den observerade skillnaden i avkastningskrav på marknaden.

Befintlig forskning om skillnaderna mellan logistik- och lättindustrifastigheter samtförklaringar till avkastningsskillnader är begränsad. Tidigare studier har huvudsakligenfokuserat på fastighetsvärden snarare än avkastningskrav. Genom en kvalitativ intervjustudiesom kombinerar strukturerade och semi-strukturerade intervjufrågor med 19 branschexperterundersöker denna avhandling hur den svenska transaktionsmarknaden inom industrisegmentetdifferentierar logistik- och lättindustrifastigheter, både vad gäller deras karaktärsdrag ochattribut samt hur detta förklarar den observerade skillnaden i avkastningskrav på marknaden.

Resultat från den omfattande intervjustudien knyter samman med väletablerad litteratur kringavkastningsbestämning och påvisar att marknaden tilldelar logistikfastigheter en lägreriskpremie och större skalekonomiska fördelar som följd av en rad tillgångspecifikaegenskaper. Detta har i sin tur även lockat institutionellt och internationellt kapital i störreutsträckning än lättindustrifastigheter vilket kan förklarar den skillnad i avkastningskrav somnoteras på marknaden mellan logistik-och lättindustrifastigheter. Hyrestillväxtpotentialenanses dock vara högre för lättindustrifastigheter, vilket motiverar en snävareavkastningsskillnad mellan fastighetsslagen. Samtidigt påvisar resultaten dynamik ochkomplexitet där tydliga skillnader endast finns i de mest extrema fallen av dessa fastighetstyper,medan det finns en betydande överlappning i mitten. Detta försvårar en enkelfastighetsklassificering och gör även resonemanget kring faktorer som driveravkastningskravet blir mycket komplext.