Fastighetssektorn är en kapitalintensiv bransch och under de senaste åren har det skett en förändring i hur fastighetsbolag väljer att finansiera sin verksamhet. Bolagen har stegvis minskat andelen traditionella banklån och övergått till att finansiera sig mer och mer via kapitalmarknaden med instrument som obligationer, certifikat, hybridobligationer samt preferensaktier och D-aktier. Till att börja med är syftet med denna studie därmed att undersöka närmare varför denna förändring i kapitalstrukturerna har skett och om det finns några risker med den. Under tiden när detta arbete har tagit form har det varit betydligt högre inflation än normalt och det har genomförts räntehöjningar. Prognoser tyder på fortsatta höjningar under året samtidigt som den höga inflationen väntas vara övergående. Därmed syftar studien även till att undersöka huruvida det finns risker med att bolagen har så stor andel marknadsfinansiering när marknadsförhållandena skiftar till det sämre och om detta är något som bolagen har vidtagit eller tänkt vidta åtgärder för. Den ökade skuldmängden och marknadsfinansieringen inom sektorn är även något som Finansinspektionen har uttryckt en oro för. Studien ämnar därför också att undersöka om fastighetsbolagen delar denna syn.

Resultatet av denna kvalitativa studie visar att orsaken till omställningen i bolagens kapitalstrukturer kan kopplas till faktorer som pris och enkelhet vilka är avgörande när bolagen väljer finansieringssätt. Fastighetsbolagen ser däremot inga större risker med omställningen till marknadsfinansiering men uttrycker att det finns en del förbättringsområden. De bolag som nyttjar kapitalmarknaden följer kraven från ratinginstituten och har således god finansiell ställning och starka balansräkningar. De följer även sina interna finansiella policies som är utformade för att fungera i både goda men även under sämre marknadsförhållanden. Däremot har skuldmängden i fastighetssektorn ökat till följd av den långvariga lågräntemiljön och en snabb omställning av marknadsförhållanden kan göra det svårare att ställa om vilket kan få negativa konsekvenser för flera aktörer. Det är begränsat vad företagen kan göra för att skydda sig mot effekterna av detta och det som kommer att vara avgörande är hur snabba förändringar det blir. Oron som Finansinspektionen uttryckt kan därmed beskrivas som någorlunda befogad men ur fastighetsbolagens perspektiv kan inte nyttjandet av kapitalmarknaden ses som ett problem för tillfället.

The real estate sector is a capital-intensive industry and in recent years there has been a change in how real estate companies choose to finance their operations. The companies have gradually reduced the amount of traditionary bank loans and have moved to financing themselves more and more via the capital market with instruments such as bonds, certificates, hybrid bonds as well as preferred shares and dividend shares. To begin with, the purpose of this study is thus to investigate more in detail why this change in the capital structures has taken place and whether there are any risks with it. During the time when this thesis has been produced, inflation rates have been significantly higher than normal and an increase in the interest rate have been implemented. Forecasts indicate further increase during the year, while high inflation is expected to be temporary. Therefore, the study also aims to examine whether there is any risk connected to the companies’ large share of market financing when the market conditions change for the worse and whether this is something which the companies have taken or intend to take measures for. The increased debt volume and use of market financing in the sector is also something that the Swedish Financial Supervisory Authority has expressed concerns about. The study therefore also intends to investigate whether real estate companies share this view of opinion.

The result of this qualitative study shows that the reason for the change in the companies’ capital structures can be linked to factors such as price and simplicity, which are decisive when the companies choose their financing method. The real estate companies, on the other hand, see no major risks with the transition to market financing, but express that there are some areas for improvement. The companies that use the capital market follow the requirements of the rating agencies and therefore they have a good financial position and strong balance sheets. They also follow internal financial policies that are designed to work in both good but also in worse market conditions. On the other hand, the amount of debt in the real estate sector has increased as a result of the long-term low interest rate environment, and a rapid adjustment of market conditions can make it more difficult to adjust, which can have negative consequences for several participants in the sector. There’s a limit to what companies can do to protect themselves against the effects of this and what will be crucial is how fast the changes will take place. The concern expressed by the Swedish Financial Supervisory Authority can therefore be described as reasonably justified, but from the real estate companies’ perspective, the use of the capital market cannot be seen as a problem as of now.